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北京楼市预售限价放松难

2019-06-09 来源:台州养生网
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印象台湖的办公产品近期取得了预售证,但住宅部分预售证一直没有批下来。

业内人士分析,基于成本等考虑,位于台湖的首开万科公园里项目的开盘价格将达到3万元/平米。目前,该项目还没有开始取证,但有最快今年底开盘的计划。

“没听说‘限价令’松动。”昨天,针对有关北京“限价”松动的传闻,多位开发商向否认了这一消息。

而在今年北京“限价令”的压力下,对于多个区域的“高价地”而言,如何在区域限价的情况下寻求尽可能大的获利空间,也成了摆在面前的当务之急。

个别项目新取证价格上涨明显

10月13日,位于通州台湖板块的润枫领尚3栋楼取得预售证,拟售均价最高超过26000元/平米,另外两栋楼预售均价也超过25000元/平米。这和前两次取证开盘(2011年)相比已经有明显上调。2011年5月和10月,润枫领尚两次开盘,首期报价只在14000元/平米水平,起价更是只有13000元/平米,成为当时备受关注的低价盘。而到2011年10月,润枫领尚价格已经有明显上涨,取证房源最高为23000元/平米,签约均价为19255元/平米。

而根据北京今年的限价令,新取证项目应该符合“两个不高于”的原则:一是报价不高于该楼盘此前成交价;二是报价不能明显高于周边同质商品房的价格。

同在台湖板块,东亚·印象台湖今年9月取证的办公产品成交价只在2万元/平米水平。

纵向、横向比较,润枫领尚新取证部分报价都已经实现了一定程度的突破。个别项目预售价格的突破是否给了开发商“限价松动”的想象?

多个开发商否认“限价”松动

除个别项目预售价格上涨之外,昨天也有媒体报道了北京市住建委适当放松新项目审批限价的消息。

不过,东亚新华地产营销总监贾玉鹏对表示,没听说过“限价”松动。据贾玉鹏介绍,虽然印象台湖的办公产品近期取得了预售证,但住宅部分预售证一直没有批下来。从申请至今已经差不多有半年的时间。印象台湖新的住宅产品拟申请的价格也在2万元/平米以上,接近润枫领尚新取证房源水平。

万科和首开联合开发的公园里项目也处在台湖板块,有计划最快在今年底入市。对于限价放松的消息,北京万科方面的人士也予以否认。

根据从有关方面获悉,在台湖板块,政府方面希望楼盘限价在20000元-22000元/平米的水平,没有听说过要放松。对于润枫领尚此次取证价格,有开发商表示“没想到”。

还有房山板块一正在申请预售证的房企人士对透露,和相关部门沟通的结果仍然是维持原有价格。“开发商要寻求涨价,只能另外通过捆绑精装等办法来实现。”

而从近期取得预售证的其他项目看,无论是华远铭悦9月取证23000元/平米的价格,还是望京金茂府10月取证价格50800元/平米,都和上一期总体持平。如望京金茂府4月取证两栋楼,一栋楼预售价为49000元/平米,一栋楼预售价为51700元/平米。

业内认为北京不具备限价放松条件

对于限价松动的可能,多位开发商表示,从政府层面看不可能,目前多个项目供不应求,房企本来就有涨价的需求,这已经加大了政府调控压力。

北京房地产业协会秘书长陈志以肯定的语气对表示,北京楼市限价不可能放松。基于今年房价走势,陈志认为,北京楼市价格存在“底部抬升,高端扰动”的特点。年底三个月,是北京基于坚持调控的需要,确保全年房价水平回归的一个时期。而从今年房地产各项投资指标看,现在还面临防止房地产过热的问题。

在业内人士看来,今年,北京房价环比整体处在上涨通道中,同比涨幅更是明显。为确保全年调控目标的完成,北京没有放松限价的理由。

另据知情人士透露,到年底前的这段时间,北京更可能的做法是限制3万元/平米以上的楼盘入市,增加低价位的普通住宅供应。“即便或许放行,入市楼盘的价格至少在公示的预售价格上仍将保持稳定。开发商另寻求精装拆分等对策则是另外一回事。”

也从朝阳区一个售价超4万元/平米的楼盘了解到,该项目近期准备二期入市。由于首期以较低价格入市,接下来即将推出的二期产品想向区域标杆项目价格看齐,但预售证一直没“跑”下来。

■ 探访

“高价地”项目面临取证尴尬

或延后开盘时间,或要在捆绑销售上想办法

在北京限价政策难有明显松动的背景下,不少项目都面临取证难的问题。综合了解,一部分项目目前仍坚持的是“平价取证、捆绑精装”的路子,还有的开发商在寻求“老变新”过关,即更改项目名称,以新项目的名义取证,减轻限价压力。而在各类楼盘当中,拿地价格在同区域偏高的“高价地”项目入市,又面临更多的尴尬境地。

比如在通州台湖,首开万科去年底拿地,商品住宅部分的楼面价约13000元/平米,而印象台湖2011年拿地价格水平只是5000元/平米。在成本拉高的情况下,如何面对共同的区域“限价”成了新开盘项目必须面临的问题。

根据了解,首开万科公园里项目还没有开始取证,但该项目有今年底或者明年初开盘的计划。业内人士分析,基于成本、市场条件的考虑,公园里开盘价格将达到3万元/平米。有开发商表示,在今年内,公园里如果开盘,要想保证预期收益,恐怕还要在捆绑销售上想办法;另一个选择则是延后开盘时间,到明年开盘,限价或许可能适度放松。

事实上,在北京市场目前的“高价地”项目中,打算今年内入市的项目都不得不直面今年的“限价”。

一位不愿具名的房企人士向透露,在目前的预售证申请过程中,无论产品类型如何,都需要一次性报价,这更使定价问题难上加难。“不同产品本身的价格范围就不同,但是现在任何一个小环节不过关,都要打回去重新申报。”该人士表示,因为价格“谈不拢”,取证的时间也会被拉长。

分析人士也表示,在目前北京要确保全年整体房价水平稳定的情况下,“高价地”项目要想在与政府博弈中胜出并不乐观。

本版采写/新京报 张旭 李捷 实习生 陈禹铭

本版摄影/新京报 李冬

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